Le viager occupé permet de vendre son bien immobilier tout en conservant le droit d’y vivre, généralement sa vie durant. Le vendeur peut ainsi percevoir un capital immédiat, appelé bouquet, complété par une rente viagère versée à vie, tout en continuant à vivre chez lui.
Lors d’une vente en viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) sur son logement selon les conditions prévues dans l’acte de vente.
Le calcul part de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire de sa valeur sur le marché immobilier. La valeur du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur est ensuite déduite afin de déterminer la valeur occupée du bien.
Cette valeur occupée sert de base à la détermination du bouquet et de la rente viagère.
Dans le cadre d’un viager occupé, le prix de vente est généralement réparti entre un bouquet et une rente viagère.
Le bouquet
Le bouquet correspond au capital versé au vendeur lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Son montant est déterminé lors de la signature du mandat de vente et peut être adapté aux objectifs du vendeur. Le bouquet n’est pas nécessairement obligatoire : selon la structure retenue, le vendeur peut privilégier un capital plus important ou, au contraire, une rente plus élevée.
La rente viagère
La rente viagère correspond à la partie du prix versée mensuellement au vendeur pendant toute sa vie, conformément aux modalités prévues dans l’acte de vente.
À compter de la signature, le vendeur devient crédirentier, bénéficiaire de la rente, et l’acquéreur devient débirentier, tenu de son paiement.
Le bouquet et la rente sont directement liés : à valeur occupée identique, plus le bouquet est important, plus la rente sera généralement faible, et inversement.
Leur montant dépend notamment de la valeur du bien, de l’âge du ou des vendeurs, de la valeur du droit d’usage et d’habitation et des conditions retenues pour la vente.
Pour l’acquéreur, le viager occupé permet d’acquérir un bien dont la valeur tient compte du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur. Le paiement est organisé selon les conditions prévues dans l’acte, généralement entre un bouquet et une rente viagère.
La vente en viager occupé entraîne une nouvelle répartition de certaines charges et dépenses liées au logement entre le vendeur et l’acquéreur.
En copropriété, la répartition des charges peut notamment s’appuyer sur la distinction entre charges récupérables et non récupérables, selon les modalités prévues dans l’acte de vente et selon le Décret du 26 août 1987.
La taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux et les autres dépenses liées au bien doivent faire l’objet d’une répartition clairement définie entre le crédirentier et le débirentier.
Cette répartition est précisée dans l’acte authentique afin que les obligations de chacune des parties soient clairement établies dès la vente.
La vente en viager est constatée par acte authentique devant notaire. Celui-ci précise les droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur ainsi que les garanties prévues pour sécuriser notamment le paiement de la rente.
La rente viagère peut être revalorisée annuellement selon l’indice et les modalités définis dans l’acte de vente.
Lorsqu’une indexation annuelle est prévue, son calcul repose sur l’évolution de l’indice Insee des prix à la consommation des ménages retenu lors de la signature de l’acte de vente.
La formule peut notamment être présentée ainsi :
Rente actuelle × nouvel indice ÷ indice de référence = nouvelle rente
L’indice retenu et les modalités précises de revalorisation sont définis lors de la vente.
D’un commun accord, les parties peuvent également choisir un autre indice de rente viagère.
Au cours du viager, le vendeur peut souhaiter quitter définitivement son logement, par exemple pour se rapprocher de sa famille ou s’installer dans un autre lieu de vie.
Lorsque cette possibilité est prévue par l’acte, le crédirentier peut renoncer au DUH selon les modalités convenues lors de la vente.
Le logement est alors libéré et l’acquéreur peut en récupérer la jouissance.
En contrepartie de cette libération anticipée, l’acte peut prévoir une majoration de la rente viagère, dont les conditions et le montant sont déterminés dès l’origine.
Cette clause permet d’anticiper une éventuelle évolution de la situation du vendeur tout en préservant ses intérêts.
Afin de garantir le paiement des rentes, et à la demande du notaire, le service des hypothèques inscrit un privilège de vendeur sur ses registres.
Ce privilège de vendeur est une inscription prise sur le bien qui donne la primeur au crédirentier devant tout autre créancier du débirentier (débiteur de la rente) sur le bien vendu et pour le versement de sa rente.
Si le débirentier s’avère avoir des problèmes financiers, plusieurs créanciers pourraient agir en concurrence sur ses biens.
Le privilège de vendeur accorde au crédirentier la priorité sur le bien qu’il a vendu afin de recouvrir sa créance : la rente.
Ce privilège se couple avec la clause résolutoire.
Pour faire simple, celle-ci permet au crédirentier de faire annuler la vente si le débirentier ne paie pas la rente.
Ces conditions de mise en place sont bien entendues encadrées et prévues dans l’acte de vente.
Généralement, l’acte prévoit que le crédirentier puisse mettre en demeure par voie d’huissier le débirentier de payer la rente. Il devra préciser explicitement son intention de recourir à la clause résolutoire en cas de non régularisation de la situation.
Si à l’issue d’un délai fixé dans l’acte de vente, généralement 45 jours, il n’a pas payé la rente, la vente s’annule.
Le vendeur récupère la pleine propriété de son bien immobilier et conserve l’ensemble des sommes déjà versées.
Le vendeur conserve le droit d’occuper son logement selon les modalités prévues lors de la vente
L’acquéreur dispose du bien dès la vente
Le vendeur cède la nue-propriété et conserve l’usufruit
Le prix est versé selon une durée déterminée à l’avance
Comprendre comment sont déterminés le bouquet et la rente viagère
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