L’immobilier ne se résume pas à acheter, louer ou vendre.
Créé en 2003 par Benjamin Mabille, le groupe BM Finance est né d’une conviction : un patrimoine immobilier doit être pensé dans son ensemble, en tenant compte à la fois de sa rentabilité, de son mode d’exploitation, de sa fiscalité et, surtout, des objectifs de son propriétaire.
Depuis plus de 20 ans, notre métier consiste à accompagner nos clients dans la structuration et l’optimisation de leur patrimoine immobilier.
Depuis plus de 20 ans, notre métier consiste à accompagner nos clients dans la structuration et l’optimisation de leur patrimoine immobilier.
Un même appartement, une même maison ou un même immeuble peut être exploité de façons très différentes. Location nue, location meublée, location saisonnière, location de courte durée ou encore exploitation événementielle : selon la nature du bien, sa localisation et la situation de son propriétaire, différentes stratégies peuvent être étudiées pour améliorer son utilisation et sa rentabilité.
Mais la rentabilité brute d’un bien ne suffit pas. La fiscalité fait partie intégrante de toute réflexion patrimoniale.
La fiscalité immobilière française est complexe et évolutive.
Revenus fonciers, micro-foncier, location meublée et régime des BIC, détention directe ou au travers d’une société, démembrement de propriété… Les choix effectués peuvent avoir des conséquences importantes sur les revenus réellement disponibles, la fiscalité et la stratégie patrimoniale à long terme.
Pour certains propriétaires disposant d’un patrimoine immobilier important, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) doit également être intégré à la réflexion. Une réorganisation ou une cession du patrimoine peut avoir des conséquences sur l’assiette taxable à l’IFI : chaque situation doit donc être étudiée individuellement avant toute décision.
Chez BM Finance, nous ne regardons donc jamais uniquement combien vaut un bien ou combien il rapporte en loyer.
Nous cherchons à savoir ce qu’il rapporte réellement à son propriétaire, après fiscalité, charges et contraintes.
Pourquoi détenez-vous ce bien ? Que vous rapporte-t-il réellement ? Combien vous coûte-t-il ? Est-il encore adapté à votre situation ? Faut-il continuer à le louer ? Modifier son mode d’exploitation ? Le conserver ? Le transmettre ? En vendre tout ou partie ? Transformer sa valeur en revenus complémentaires ?
C’est cette approche qui a progressivement conduit BM Finance vers le viager et la nue-propriété.
En 2009, BM Finance commence à développer une expertise spécifique dans le viager et la vente en nue-propriété.
Nous avons alors constaté une situation paradoxale chez de nombreux propriétaires arrivant à la retraite. Pendant 20, 25 ou 30 ans, ils ont travaillé, épargné et remboursé leurs crédits immobiliers. Ils ont parfois consacré une part considérable de leurs revenus à se constituer un patrimoine.
À l’heure de la retraite, ils peuvent ainsi posséder un appartement ou une maison d’une valeur importante… tout en subissant une diminution sensible de leurs revenus. Ils sont riches en patrimoine immobilier, mais disposent parfois de revenus beaucoup plus limités pour en profiter.
C’est précisément à cet endroit que notre expérience de la gestion de patrimoine immobilier a rencontré le viager.
C’est une possibilité que beaucoup de propriétaires connaissent encore mal. Lorsqu’un appartement est destiné à la location, le réflexe naturel consiste à le conserver et à percevoir chaque mois un loyer.
Mais est-ce toujours la meilleure solution ?
Un loyer doit être analysé après les charges de copropriété restant à la charge du propriétaire, la taxe foncière, les éventuels travaux, les périodes de vacance, les frais de gestion et, bien entendu, la fiscalité applicable aux revenus locatifs.
À cela s’ajoute une dimension que les chiffres traduisent difficilement : la charge mentale liée à la gestion locative. Trouver un locataire, gérer les travaux, les changements de locataires, les éventuels impayés, les sinistres, les assemblées générales de copropriété ou simplement l’entretien du logement peut devenir contraignant avec les années.
La vente d’un appartement en viager libre peut constituer très souvent une alternative particulièrement intéressante à sa conservation en location.
Le propriétaire vend son bien, l’acquéreur peut en disposer immédiatement et le vendeur perçoit, un capital initial – le bouquet – complété par une rente viagère défiscalisée. Selon la valeur du bien, l’âge du vendeur et les conditions de la vente, le montant de la rente est largement supérieur au revenu locatif net que procurait auparavant l’appartement, tout en supprimant une grande partie des contraintes de gestion attachées à sa détention.
La fiscalité est également différente : contrairement à un revenu locatif imposable selon le régime applicable, dans la majorité des cas, vous bénéficiez d’un abattement de 70 % sur votre rente viagère pour le calcul de l’impôt sur le revenu : seuls 30 % de votre rente sont alors imposables.
Il ne s’agit donc pas d’affirmer que le viager libre est systématiquement préférable à la location.
Il s’agit de faire les calculs et de comparer les deux stratégies :
Combien me rapporte réellement mon appartement aujourd’hui ? Combien pourrait-il me procurer en viager libre ? Quelle serait la fiscalité ? Quelles charges disparaîtraient ? Et quelle solution correspond le mieux à mes objectifs et à mon âge ?
C’est exactement le rôle de notre approche patrimoniale.
Le viager ne doit pas être envisagé uniquement comme une technique de vente immobilière. Bien utilisé, il peut devenir un véritable outil de gestion patrimoniale.
Vendre sa résidence principale en viager occupé peut, par exemple, permettre de continuer à vivre chez soi tout en récupérant une partie de la valeur constituée pendant toute une vie.
Vendre un appartement locatif en viager libre peut permettre, dans certaines situations, de remplacer des revenus locatifs et leurs contraintes par un capital et une rente viagère.
La nue-propriété peut répondre à d’autres objectifs.
Selon les situations, nous pouvons ainsi étudier différentes solutions : viager occupé, viager libre, vente en nue-propriété, vente à terme ou vente immobilière classique.
Notre travail consiste précisément à ne pas partir d’un produit prédéfini.
Nous partons de la situation du client.
Souhaite-t-il davantage de revenus mensuels ? Un capital immédiatement disponible ? Continuer à habiter son logement ? Simplifier son patrimoine ? Anticiper une transmission ? Vendre un bien locatif devenu contraignant ? Réorganiser son patrimoine pour mieux profiter de sa retraite ?
La bonne solution n’est pas nécessairement la même pour tout le monde.
Au fil des années, le viager et la nue-propriété ont pris une place de plus en plus importante dans notre activité. Cette expertise est aujourd’hui portée par Georges Mabille Viager, marque du groupe BM Finance dédiée au viager et à la nue-propriété.
Mais notre ADN n’a pas changé. Nous ne sommes pas devenus une agence immobilière qui s’intéresse ensuite à la gestion de patrimoine.
Nous sommes issus de la gestion de patrimoine immobilier et nous avons fait du viager et de la nue-propriété des outils supplémentaires au service de nos clients.
Cette différence est fondamentale.
Lors d’un premier rendez-vous, notre objectif n’est donc pas simplement de savoir à quel prix un bien pourrait être vendu.
Nous cherchons à comprendre pourquoi le propriétaire envisage de vendre et ce qu’il souhaite obtenir grâce à son patrimoine.
C’est seulement ensuite que nous pouvons réfléchir à la solution la plus cohérente.
Depuis 2003, BM Finance accompagne des propriétaires avec une même philosophie : chercher la solution patrimoniale avant de chercher la transaction.
Notre expertise s’est construite autour de trois dimensions complémentaires :
Aujourd’hui, cette triple compétence constitue l’une des principales spécificités de BM Finance & Georges Mabille Viager. Et si votre patrimoine immobilier pouvait faire davantage pour vous ?
Vous possédez peut-être votre résidence principale depuis 20 ou 30 ans.
Vous détenez peut-être un ou plusieurs appartements locatifs.
Vous vous interrogez sur leur rentabilité réelle, leur fiscalité, l’IFI, leur transmission ou simplement sur l’intérêt de continuer à les conserver et à les gérer.
Avant de vendre, de louer différemment ou de choisir un viager ou une vente en nue-propriété, il peut être utile de prendre le problème dans l’autre sens :
Qu’attendez-vous aujourd’hui de votre patrimoine ?
C’est à partir de cette question que nous travaillons.
Parce qu’après une vie passée à constituer un patrimoine, vient aussi le moment où ce patrimoine doit pouvoir travailler pour vous.
BM Finance & Georges Mabille Viager
Gestion de patrimoine immobilier – Fiscalité – Viager – Nue-propriété
Parlons de votre patrimoine et étudions ensemble les solutions adaptées à vos objectifs.
Estimation gratuite, personnalisée et sans engagement.
Toutes nos ressources pour préparer votre projet, comprendre le calcul du prix viager et estimer votre bien gratuitement.