La vente en nue-propriété permet de vendre la nue-propriété de son bien immobilier tout en conservant l’usufruit. Le vendeur peut ainsi continuer à habiter le logement ou le louer et percevoir les loyers, tout en recevant immédiatement un capital. Contrairement au viager, la vente en nue-propriété ne prévoit généralement pas de rente viagère
La vente de la nue-propriété permet de valoriser une partie de son patrimoine immobilier tout en conservant l’usage et les revenus potentiels de son bien.
Elle permet notamment :
Chaque opération doit néanmoins être étudiée individuellement, notamment au regard de la situation patrimoniale et fiscale du vendeur.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La pleine propriété d’un bien immobilier peut être divisée en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruit
L’usufruit permet de conserver la jouissance du bien.
L’usufruitier peut ainsi continuer à occuper personnellement le logement ou, sous réserve des dispositions applicables et des conditions prévues dans l’acte, le louer et percevoir les loyers.
La nue-propriété
Le nu-propriétaire détient la propriété du bien sans pouvoir en avoir immédiatement la jouissance tant que l’usufruit existe.
À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien selon les règles applicables.
La vente de la nue-propriété permet donc au vendeur de transformer immédiatement une partie de la valeur de son patrimoine immobilier en capital tout en conservant l’usufruit du bien
Pour l’acquéreur, il s’agit d’un investissement immobilier dont il n’aura la jouissance qu’à l’extinction de l’usufruit. C’est un achat sur du long terme. Il n’en détient que les mûrs jusqu’à l’extinction de l’usufruit.
A l’instar de la vente en viager, la durée du droit du vendeur repose sur sa durée de vie.
C’est un type d’acquisition réalisé principalement par des investisseurs disposant d’une importante somme d’argent qu’ils souhaitent placer dans l’immobilier.
Le calcul commence par l’estimation de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur en pleine propriété sur le marché immobilier.
Le vendeur conservant l’usufruit, la valeur économique de ce droit est ensuite déterminée.
La valeur de la nue-propriété correspond à la différence entre la valeur en pleine propriété et la valeur de l’usufruit conservé par le vendeur.
Valeur en pleine propriété – valeur de l’usufruit = valeur de la nue-propriété
L’évaluation doit tenir compte des caractéristiques de l’opération et du droit conservé par le vendeur.
Une estimation précise de la valeur du bien constitue donc le point de départ indispensable du calcul.
Pour en savoir plus sur les calculs de nue-propriété.
Dans une vente classique de nue-propriété, le vendeur perçoit généralement un capital lors de la signature de l’acte authentique.
Contrairement au viager, le prix n’est donc pas nécessairement réparti entre un bouquet et une rente viagère versée à vie.
Cette différence peut répondre à un objectif patrimonial précis : disposer immédiatement d’un capital pour financer un projet, compléter son patrimoine financier, aider ses proches ou envisager une transmission.
L’utilisation du capital reste naturellement à la libre appréciation du vendeur, en tenant compte, le cas échéant, des conséquences civiles et fiscales de ses choix.
La vente de la nue-propriété entraîne une répartition des obligations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Le Code civil prévoit notamment que l’usufruitier est tenu aux réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations sont en principe à la charge du propriétaire, sous réserve notamment des dispositions applicables et des stipulations de l’acte.
Les grosses réparations visées par le Code civil concernent notamment certains travaux portant sur la structure générale de l’immeuble.
En copropriété comme pour une maison individuelle, la répartition précise des charges, travaux, taxes et dépenses doit être étudiée et clairement définie lors de la vente.
L’acte authentique constitue la référence pour déterminer les obligations respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
La vente de la nue-propriété peut s’inscrire dans une réflexion patrimoniale plus globale.
Le capital reçu lors de la vente peut notamment permettre de financer de nouveaux projets ou, selon les objectifs du vendeur, d’envisager une transmission ou une donation.
La détention démembrée d’un bien répond par ailleurs à des règles fiscales spécifiques, notamment en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Les conséquences fiscales dépendent toutefois de l’origine du démembrement, de la situation du contribuable et des règles applicables à l’opération.
Il est donc recommandé d’étudier ces conséquences avec les professionnels compétents avant de structurer la vente ou une éventuelle transmission du capital reçu.
Pour l’acquéreur, l’achat de la nue-propriété constitue un investissement immobilier de long terme.
Il acquiert la nue-propriété du bien, mais n’en obtient pas immédiatement la jouissance puisque celle-ci reste attachée à l’usufruit conservé par le vendeur.
Cette absence de jouissance immédiate est prise en compte dans la valorisation de la nue-propriété.
Pendant la durée de l’usufruit, les droits et obligations de chacun sont répartis selon les règles applicables et les conditions définies dans l’acte.
À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété selon les règles applicables, sans avoir à acquérir séparément l’usufruit.
Ces deux solutions permettent au vendeur de céder tout ou partie de ses droits sur un bien immobilier tout en pouvant continuer à y vivre. Leur fonctionnement financier et juridique est cependant différent.
Le vendeur conserve l’usufruit.
Il peut continuer à habiter le logement et, en principe, peut également le louer et percevoir les loyers.
Le prix de la nue-propriété est généralement versé sous la forme d’un capital lors de la vente.
Pour en savoir plus sur les calculs de nue-propriété.
Le vendeur conserve généralement un droit d’usage et d’habitation, selon les conditions prévues dans l’acte.
Le paiement du prix est généralement organisé entre un bouquet et une rente viagère versée à vie.
Le choix entre nue-propriété et viager occupé dépend donc notamment du besoin de capital du vendeur, de son souhait éventuel de louer le bien et de ses objectifs patrimoniaux.
Le vendeur conserve le droit d’occuper son logement selon les modalités prévues lors de la vente.
L’acquéreur dispose du bien dès la vente.
Le vendeur cède la nue-propriété et conserve l’usufruit.
Le prix est versé selon une durée déterminée à l’avance.
Comprendre comment sont déterminés le bouquet et la rente viagère
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