Le viager est une forme de vente immobilière qui permet au vendeur de percevoir un capital, appelé bouquet, complété généralement par une rente viagère versée à vie.Selon la formule choisie, le vendeur peut continuer à vivre dans son logement après la vente ou, au contraire, le libérer afin que l’acquéreur puisse en disposer.Le viager constitue ainsi une solution patrimoniale permettant d’adapter la vente d’un bien immobilier aux objectifs et à la situation de chacun.
Le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien tout en conservant le droit de l’occuper selon les conditions prévues dans l’acte de vente.
Il peut ainsi continuer à vivre chez lui tout en percevant un capital lors de la vente — le bouquet — puis une rente viagère.
L’acquéreur, appelé débirentier, devient quant à lui propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique, mais ne peut en disposer librement tant que le droit d’occupation du vendeur s’exerce.
Le calcul part tout d’abord de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire de sa valeur sur le marché immobilier.
La valeur du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur est ensuite prise en compte afin de déterminer la valeur occupée du bien.
Cette valeur permet ensuite de définir les conditions financières de la vente et notamment la répartition entre :
Le montant du bouquet et celui de la rente peuvent être adaptés en fonction de la situation du vendeur, de ses besoins et des conditions retenues pour la vente.
Pour les acquéreurs, c’est la possibilité d’habiter dans le bien ou de le mettre en location. C’est payer le montant du bien par mensualité, sans recourir à un emprunt bancaire.
L’acheteur devient débirentier, débiteur de la rente et le vendeur crédirentier, créancier de la rente.
Le bouquet correspond à la somme versée comptant au vendeur lors de la signature de l’acte authentique.
La rente viagère correspond aux sommes versées ensuite mensuellement au crédirentier pendant toute sa vie.
La répartition entre bouquet et rente n’est pas identique pour toutes les ventes. Elle dépend notamment de la valeur du bien, des modalités d’occupation, de l’âge du ou des vendeurs et des conditions définies lors de la vente.
Une vente qui doit être adaptée à chaque situation
Il n’existe pas un viager identique pour tous les propriétaires.
Âge du vendeur, valeur du bien, occupation du logement, montant du bouquet, niveau de rente ou encore projet patrimonial : chaque opération doit être étudiée individuellement.
C’est pourquoi une estimation précise du bien et une étude personnalisée sont essentielles avant d’envisager une vente en viager.
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Le vendeur conserve le droit d’occuper son logement
L’acquéreur dispose du bien dès la vente
La propriété du bien est démembrée entre nue-propriété et usufruit selon les modalités retenues
Le prix est payé sur une durée déterminée à l’avance
Comprendre comment sont déterminés le bouquet et la rente viagère
Découvrir les principales règles juridiques applicables à la vente en viager
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