Le viager libre permet de vendre un bien immobilier dont l’acquéreur dispose dès la vente. Le vendeur perçoit un bouquet complété par une rente viagère à vie, sans conserver de droit d’usage et d’habitation. Cette solution permet notamment de transformer un patrimoine immobilier en capital et en revenus réguliers.
Le viager libre peut notamment convenir :
Pour le vendeur, le principal intérêt du viager libre est de pouvoir valoriser un bien qu’il n’occupe plus tout en organisant le paiement du prix entre un capital immédiat et des revenus versés à vie.
Contrairement au viager occupé, aucune valeur correspondant à un droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur n’est déduite de la valeur du bien.
Le viager libre permet ainsi notamment :
Pour l’acquéreur, le bien est disponible dès la vente : il peut l’occuper ou, selon sa situation, le mettre en location.
La principale différence entre le viager libre et le viager occupé concerne la jouissance du bien.
Dans un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation qui lui permet de continuer à vivre dans son logement selon les conditions prévues dans l’acte.
Dans un viager libre, le vendeur ne conserve pas ce droit.
L’acquéreur dispose donc du bien dès la signature de l’acte authentique.
Lorsque le logement est vendu libre de toute occupation, l’acquéreur peut notamment l’occuper ou le mettre en location.
Si le bien est vendu avec un locataire en place, l’acquéreur devient propriétaire dans les conditions prévues par la vente et perçoit les loyers attachés au bien.
Le calcul d’un viager libre commence par l’estimation de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur sur le marché immobilier.
Contrairement au viager occupé, le vendeur ne conserve pas de droit d’usage et d’habitation. Il n’y a donc pas de valeur d’occupation à déduire au titre d’un DUH conservé par le vendeur.
La valeur retenue pour structurer l’opération correspond ainsi à la valeur du bien selon les conditions de la vente.
Cette valeur sert ensuite de base à la détermination du bouquet et de la rente viagère.
L’estimation immobilière constitue donc une étape essentielle : elle doit tenir compte des caractéristiques du bien, de son emplacement, de son état et des conditions du marché immobilier.
Comme dans les autres formes de viager, le paiement du prix peut être organisé entre un bouquet versé lors de la vente et une rente viagère.
Le bouquet
Le bouquet correspond au capital versé au vendeur lors de la signature de l’acte authentique.
Son montant est déterminé lors de la mise en place du viager en fonction de la valeur du bien et des objectifs du vendeur.
Un vendeur souhaitant disposer immédiatement d’un capital important pourra privilégier un bouquet plus élevé. À l’inverse, un bouquet plus faible permettra généralement, à valeur identique, de privilégier le montant de la rente.
Il est également possible de structurer certaines opérations sans bouquet, le prix étant alors davantage reporté sur la rente viagère.
La rente viagère
La rente viagère correspond à la partie du prix versée mensuellement au vendeur pendant toute sa vie, conformément aux modalités définies dans l’acte de vente.
Son calcul tient notamment compte de la valeur retenue pour l’opération, du montant du bouquet et de l’âge du ou des vendeurs.
À compter de la vente, le vendeur devient crédirentier, bénéficiaire de la rente, tandis que l’acquéreur devient débirentier, chargé de son paiement.
À valeur identique, bouquet et rente sont directement liés : plus le bouquet est important, plus la rente sera généralement faible, et inversement.
Le viager libre présente une différence essentielle pour l’acquéreur : il peut disposer du bien dès la vente.
Il peut donc, selon la situation du bien :
Le paiement du prix peut être organisé entre un bouquet et une rente viagère, sans nécessairement recourir à un financement bancaire classique pour l’intégralité du prix.
La vente en viager est constatée par acte authentique devant notaire.
L’acte définit les modalités de paiement de la rente ainsi que les garanties destinées à protéger le vendeur pendant toute la durée du viager.
L’acte de vente peut prévoir une revalorisation annuelle de la rente viagère selon l’indice Insee des prix à la consommation déterminé lors de la vente.
Lorsque la rente est indexée annuellement, son montant évolue selon les modalités prévues dans l’acte.
La formule de revalorisation peut notamment être présentée ainsi :
Rente actuelle × nouvel indice ÷ indice de référence = nouvelle rente
L’indice retenu, la date de révision et les modalités précises d’indexation sont définis lors de la vente.
La sécurisation du paiement de la rente constitue un élément essentiel du contrat de viager.
L’acte authentique prévoit les garanties destinées à protéger le crédirentier en cas de défaut de paiement du débirentier.
Une clause résolutoire peut notamment définir les conditions dans lesquelles la résolution de la vente pourra intervenir en cas de non-paiement persistant de la rente.
L’acte précise les formalités, les délais et les conséquences applicables en cas d’impayé.
Le notaire intervient ainsi dans la rédaction et la formalisation des garanties permettant de sécuriser les droits du vendeur.
Viager libre
Le vendeur ne conserve pas de droit d’usage et d’habitation.
L’acquéreur dispose du bien dès la vente.
Viager occupé
Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation selon les conditions prévues dans l’acte.
Il peut continuer à vivre dans son logement après la vente.
Le choix entre viager libre et viager occupé dépend donc avant tout de la situation du vendeur, de l’utilisation du bien et de ses objectifs patrimoniaux.
Le vendeur conserve le droit d’occuper son logement
L’acquéreur dispose du bien dès la vente
La propriété du bien est démembrée entre nue-propriété et usufruit selon les modalités retenues
Le prix est payé sur une durée déterminée à l’avance
Comprendre comment sont déterminés le bouquet et la rente viagère
Découvrir les principales règles juridiques applicables à la vente en viager
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