La vente à terme est une vente immobilière dont le prix est réglé sur une durée fixée à l’avance. Le vendeur peut percevoir un capital à la signature, complété par des mensualités. Contrairement au viager, la durée et le nombre d’échéances sont connus dès la vente et ne dépendent pas de la durée de vie du vendeur. La vente à terme peut être libre ou occupée.
La vente à terme permet d’organiser le paiement du prix d’un bien immobilier dans le temps.
Deux principales configurations sont possibles.
Le vendeur libère le logement lors de la vente.
L’acquéreur peut donc disposer du bien dès la signature de l’acte authentique, tandis que le prix est payé selon l’échéancier convenu entre les parties.
Le vendeur conserve la jouissance du logement pendant une durée déterminée selon les conditions prévues dans l’acte de vente.
L’acquéreur devient propriétaire dès la signature, mais ne récupère la jouissance du bien qu’à l’issue de la période d’occupation prévue.
Contrairement à la rente viagère, les mensualités d’une vente à terme sont versées pendant une durée déterminée contractuellement.
Le vendeur et l’acquéreur connaissent donc dès l’origine le nombre d’échéances et les modalités de paiement du prix.
Dans une vente à terme libre, le vendeur cède son bien et le libère lors de la vente.
L’acquéreur en devient propriétaire et peut en disposer dès la signature de l’acte authentique : il peut notamment l’occuper ou le mettre en location.
La particularité de la vente à terme ne réside donc pas dans la jouissance du bien, mais dans les modalités de paiement du prix.
Celui-ci peut être réparti entre :
Le montant des échéances, leur nombre et leur périodicité sont définis dès l’origine dans l’acte de vente.
Pour le vendeur, cette solution permet ainsi d’organiser dans le temps la perception du prix de son bien.
Dans une vente à terme occupée, le vendeur cède son bien tout en conservant temporairement le droit de l’occuper selon les conditions définies lors de la vente.
L’acquéreur devient propriétaire dès la signature de l’acte authentique, mais la jouissance du logement est différée jusqu’au terme prévu pour l’occupation.
Il est important de distinguer la durée d’occupation du logement de la durée de paiement du prix : ces deux éléments sont définis contractuellement et ne répondent pas nécessairement au même calendrier.
Le calcul commence par l’estimation de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur sur le marché immobilier.
Le vendeur ne conservant pas la jouissance du bien, aucune valeur d’occupation liée à un droit conservé par le vendeur n’a vocation à être déduite à ce titre.
Le prix est ensuite réparti selon les modalités définies entre les parties entre un éventuel capital versé lors de la signature et des échéances payées dans le temps.
Lorsque le vendeur conserve temporairement la jouissance du logement, la valeur économique de cette occupation est prise en compte dans la structuration de l’opération.
La valeur du droit conservé est déterminée en fonction notamment de la valeur du bien et des modalités ainsi que de la durée d’occupation prévues.
Cette valeur est prise en compte afin de déterminer la valeur du bien occupé, qui sert ensuite de base à l’organisation du paiement du prix.
Le prix d’une vente à terme peut être réparti entre un capital initial et des mensualités.
Une partie du prix peut être versée comptant au vendeur lors de la signature de l’acte authentique.
Son montant est défini en fonction de la structure financière retenue et des objectifs du vendeur.
Le solde du prix est ensuite payé selon un échéancier fixé contractuellement.
Contrairement à une rente viagère, le nombre de versements est déterminé dès la vente.
Les modalités de paiement — montant, périodicité, durée et, le cas échéant, mécanisme de revalorisation — sont précisées dans l’acte authentique.
C’est l’une des différences essentielles entre vente à terme et viager.
Dans un viager, la rente est liée à la durée de vie du crédirentier.
Dans une vente à terme, le prix et son échéancier ont été déterminés dès la vente.
Si le vendeur décède avant le paiement complet du prix, la créance correspondant aux échéances restant dues entre dans sa succession et revient à ses ayants droit selon les conditions prévues par l’acte.
Le décès du vendeur ne supprime donc pas le solde du prix restant à payer.
La vente à terme est constatée par acte authentique devant notaire.
L’acte définit précisément le montant du prix, le capital éventuellement versé lors de la signature, le nombre et le montant des échéances ainsi que les garanties attachées au paiement du solde.
Des garanties peuvent être prévues afin de protéger le vendeur en cas de défaut de paiement de l’acquéreur.
Les mécanismes retenus, leurs conditions de mise en œuvre et leurs conséquences doivent être précisément définis dans l’acte authentique.
Comprendre comment sont déterminés le bouquet et la rente viagère.
Retrouver les définitions des principaux termes : bouquet, rente, crédirentier, débirentier…
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Retrouver les réponses aux principales questions sur la vente en viager
Le vendeur conserve le droit d’occuper son logement selon les conditions prévues dans l’acte.
L’acquéreur dispose du bien dès la vente et verse une rente viagère au vendeur.
Le vendeur cède la nue-propriété et conserve l’usufruit.
Le prix est payé selon un échéancier et une durée déterminée à l’avance.
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